Amendments to the Residential Tenancies Act came in force on Sept. 8, 2016

Residential landlords in Ontario should be aware that the Residential Tenancies Act (RTA) has been amended to include provisions outlined under Bill 132, Sexual Violence and Harassment Action Plan Act. Bill 132 was introduced by Tracy MacCharles, Minister Responsible for Women’s Issues, and passed by the Legislative Assembly on March 8, 2016. MacCharles has said the RTA amendments will “shorten the length of notice a tenant must give a landlord in situations where the tenant is fleeing domestic or sexual violence. Women, children, families: They all need to be able to leave an unsafe home as quickly as possible.” The legislation is a response to the Government’s “It’s Never Okay: An Action Plan to Stop Sexual Violence and Harassment” policy statement and affects several provincial statutes with respect to sexual violence, sexual harassment, domestic violence and related matters.

The RTA now permits a tenant, or a child living with a tenant, who has experienced violence or another form of abuse to give the landlord 28 days notice and vacate the rental unit. A duty of confidentiality is imposed on the landlord which impacts their ability to advertise and show the rental unit prior to the tenant vacating. A definition for “sexual violence” has been added to the RTA (section 47.3 (2)) which states: any sexual act or act targeting a person’s sexuality, gender identity or gender expression, whether the act is physical or psychological in nature, that is committed, threatened or attempted against a person without the person’s consent, and includes sexual assault, sexual harassment, stalking, indecent exposure, voyeurism and sexual exploitation. 2016, c. 2, Sched. 6, s. 1.

Highlights of the amendments include:

  • Pursuant to subsection 47.3(1), (a) if the tenant is deemed to have experienced violence or another form of abuse; or (b) if a child living with the tenant is deemed to have experienced violence or another form of abuse, the tenant may terminate a monthly or yearly tenancy for a fixed term by giving at least 28 days written notice prior to the termination date.
  • Joint tenants who meet the requirement of s. 47.1 (a) or (b) may also give notice to terminate provided it is given with all other joint tenants or it is given to terminate his or her interest in the tenancy.
  • Documentation – In addition to written notice, the tenant is required to give a copy of either a court order (peace bond or restraining order), or a signed and dated statement declaring the tenant or the child living in the unit has experienced domestic or sexual violence.
  • Rent – The tenant will not be responsible for the payment of rent beyond the termination date if they move out of the rental unit pursuant to the notice.
  • Rent Deposit – Any rent deposit paid to the landlord in respect of the tenancy shall serve to benefit the tenant or the tenants who did not give notice under subsection 1.
  • Confidentiality – Landlords are required to keep information related to the termination of the tenancy confidential and shall not, except as provided in subsections (2) to (5), disclose to any person or entity the fact that the notice has been given, the notice or accompanying documentation or any information included in the notice or accompanying documentation. They are prohibited from disclosing the information to any person, including joint tenants, child welfare, immigration or police services (unless required for an ongoing investigation).
  • Disclosure by landlord – Section (2) Subsection (1) does not prevent the landlord to whom a notice is given under subsection 47.1 (1) or 47.2 (1) from disclosing the fact that the notice has been given, the notice or accompanying documentation or any information included in the notice or accompanying documentation,
    a. to an employee in the Ministry, an investigator appointed under section 229 or any other representative of the Ministry, in connection with the investigation or prosecution of an alleged offence under this Act;
    b. to a law enforcement agency, but only upon request made by the law enforcement agency in connection with an investigation;
    c. to a person who is authorized under the Law Society Act to practise law or provide legal services in Ontario and who provides services to the landlord;
    d. to the Board, an employee in the Board or an official of the Board, for the purposes of any proceeding under this Act where one of the issues to be determined by the Board is whether notice was properly given under subsection 47.1 (1) or 47.2 (1);
    e. with the consent of the tenant who gave the notice and who meets the requirement in clause 47.1 (1) (a) or (b) or 47.2 (1) (a) or (b);
    f. to the extent that the information is available to the public; or
    g. as otherwise required by law. 2016, c. 2, Sched. 6, s. 1.
  • Advertising the Unit – The landlord who receives a notice with respect to a rental unit under subsection 47.1 (1) is not prevented from advertising the rental unit for rent during the notice period provided the rental unit is not mentioned in the advertisement and cannot otherwise be identified from the advertisement.
  • Entry to show the unit to prospective tenants – The landlord who receives a notice under subsection 47.1 (1) may enter to show the unit in accordance with subsection 26(3) only after the tenant or all joint tenants have vacated the unit in accordance with the notice, and clause 26(3) does not apply.
  • Penalties for tenants that misuse the notice and for landlords who do not adhere to the confidentiality requirement include fines up to $25,000. The Rental Housing Enforcement Office will investigate complaints.

Projet de loi 132 – Loi de 2016 sur le Plan d’action contre la violence et le harcèlement sexuels

Les modifications à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation sont entrées en vigueur le 8 septembre 2016

Les locateurs résidentiels en Ontario doivent être conscients que la Loi sur la location à usage d’habitation a été modifiée pour inclure les dispositions énoncées dans le projet de loi 132, Loi sur le Plan d’action contre la violence et le harcèlement sexuels. Le projet de loi 132 a été présenté par Tracy MacCharles, ministre déléguée à la Condition féminine, et adoptée par l’Assemblée législative le 8 mars 2016. Mme MacCharles a indiqué que les modifications à la Loi sur la location à usage d’habitation « raccourcissent la durée de l’avis qu’un locataire doit donner à un locateur dans les situations où le locataire tente de fuir une situation de violence domestique ou sexuelle. Les femmes, les enfants et les familles doivent tous être en mesure de quitter aussi rapidement que possible un environnement dangereux ». Ce projet de loi est une réponse au plan gouvernemental « Ce n’est jamais acceptable : Plan d’action pour mettre fin à la violence et au harcèlement sexuels » et il modifie plusieurs lois provinciales en ce qui concerne la violence sexuelle, le harcèlement sexuel, la violence domestique et les questions connexes.

La Loi sur la location à usage d’habitation permet à un locataire ou à l’enfant d’un locataire qui vit une situation de violence ou toute autre forme de maltraitance, de mettre fin à une location en donnant un préavis de 28 jours au locateur. Le locateur doit respecter les obligations en matière de confidentialité même si celles-ci ont une incidence sur sa capacité d’afficher et de montrer l’unité locative avant le départ du locataire. Une définition de la « violence sexuelle » a été ajoutée à la Loi sur la location à usage d’habitation (article 47.3 [2]), qui stipule : tout acte sexuel ou tout acte visant la sexualité, l’identité sexuelle ou l’expression de l’identité sexuelle d’une personne, qu’il soit de nature physique ou psychologique, qui est commis, que l’on menace de commettre ou qui est tenté à l’endroit d’une personne sans son consentement. S’entend notamment de l’agression sexuelle, du harcèlement sexuel, de la traque, de l’outrage à la pudeur, du voyeurisme et de l’exploitation sexuelle. 2016, c. 2, annexe 6, s. 1.

Les éléments clés du projet de loi comprennent :

  • Conformément au paragraphe 47.3 (1), (a) si le locataire est réputé avoir fait l’objet de violence ou d’une autre forme de mauvais traitement; ou (b) si un enfant qui réside avec le locataire est réputé avoir fait l’objet de violence ou d’une autre forme de mauvais traitement, le locataire peut mettre fin à la location mensuelle ou annuelle de durée déterminée en donnant un avis écrit au moins 28 jours avant la date de résiliation.
  • Les locataires conjoints qui satisfont aux exigences de l’article 47.1 (a) ou (b) peuvent également donner un préavis de résiliation à condition qu’il soit donné à tous les autres locataires communs ou qu’il est donné afin de mettre fin à son intérêt dans la location.
  • Documentation – En plus du préavis écrit, le locataire est tenu de donner une copie d’une ordonnance du tribunal (engagement de ne pas troubler l’ordre public ou ordonnance de protection) ou d’une déclaration signée et datée déclarant que le locataire ou que l’enfant vivant dans l’unité a fait l’objet de violence conjugale ou de violence sexuelle.
  • Location – Le locataire ne sera pas responsable du paiement du loyer au-delà de la date de résiliation s’il quitte le logement locatif conformément à l’avis.
  • Avance de loyer – toute avance de loyer versée au locateur ou à un ancien locateur à l’égard de la location bénéficie au locataire ou aux locataires qui n’ont pas donné l’avis prévu au paragraphe 1.
  • Confidentialité – Les locateurs sont tenus de garder confidentielle l’information relative à la résiliation de la location et il leur est interdit, sous réserve des paragraphes (2) à (5), de divulguer à toute personne ou entité le fait qu’un tel avis a été donné, l’avis lui-même et la documentation qui l’accompagne ainsi que tout renseignement compris dans ceux-ci. Il leur est interdit de divulguer l’information à toute personne, y compris aux locataires conjoints, aux services de bien-être de l’enfance, de l’immigration ou de police (sauf si nécessaire dans le cadre d’une enquête en cours).
  • Divulgation par le locateur – L’article (2) paragraphe (1) n’a pas pour effet d’empêcher le locateur à qui un avis est donné en vertu du paragraphe 47.1 (1) ou 47.2 (1) de divulguer le fait que l’avis a été donné, l’avis lui-même ou la documentation qui l’accompagne ou tout renseignement compris dans ceux-ci :

a)  à une personne employée dans le ministère, un enquêteur nommé en vertu de l’article 229 ou tout autre représentant du ministère, relativement à l’enquête sur une présumée infraction à la présente loi ou à la poursuite d’une telle infraction;

b)  à un organisme chargé de l’exécution de la loi, mais uniquement en réponse à une demande faite par l’organisme relativement à une enquête;

c)  à une personne autorisée sous le régime de la Loi sur le Barreau à pratiquer le droit ou à fournir des services juridiques en Ontario et qui fournit des services au locateur;

d)  à la Commission, à une personne employée à la Commission ou à un dirigeant de la Commission, aux fins de toute instance introduite en vertu de la présente loi dans laquelle une des questions dont elle est saisie consiste à déterminer si l’avis a été donné conformément au paragraphe 47.1 (1) ou 47.2 (1);

e)  avec le consentement du locataire qui a donné l’avis et qui satisfait à l’exigence énoncée à l’alinéa 47.1 (1) a) ou b) ou 47,2 (1) a) ou b);

f)  dans la mesure où les renseignements sont déjà accessibles au public; ou

g)  si la loi l’exige par ailleurs. 2016, c. 2, annexe 6, s. 1.

  • Annonce du logement à louer – Le locateur à qui un avis est donné à l’égard d’un logement locatif en vertu du paragraphe 47.1 (1) n’a pas pour effet d’empêcher le locateur d’annoncer le logement locatif à louer pendant le délai d’avis, mais uniquement si le logement locatif n’est pas mentionné dans l’annonce et qu’il n’est pas par ailleurs identifiable à partir de l’annonce.
  • Entrée pour faire visiter le logement à des locataires éventuels – Le locateur à qui un avis est donné à l’égard d’un logement locatif en vertu du paragraphe 47.1 peut entrer dans le logement conformément au paragraphe 26 (3) uniquement après que le locataire ou tous les locataires conjoints, selon ce qui s’applique, ont quitté le logement conformément à l’avis. À cette fin, l’alinéa 26 (3) ne s’applique pas.
  •  Des pénalités pouvant atteindre 25 000 $ pourront être applicables pour les locataires qui abusent de l’avis et pour les locateurs qui ne respectent pas l’obligation de confidentialité. L’Unité de l’application des mesures législatives en matière de logement locatif examinera les plaintes.