The Federal Government moved to cool down the overheated housing market in some regions of the country and announced changes to housing rules.  The changes, the most significant of which impact high ratio homebuyers, came into effective on October 17, 2016.

A Mortgage Rate Stress Test will now be applied to all new mortgages which are insured against default by the federal government. Mortgage insurance is commonly required when high ratio home buyers make a down payment on a property of less than 20 per cent.  Under the new rules, the first time home buyer must qualify for their mortgage loan using a higher interest rate than they are actually paying.  The rate is based on the posted Bank of Canada rate which tends to be 2 points higher than the interest rate posted by banks.  The impetus of the change is to assure lenders that the borrower could still afford the mortgage if interest rates rise.  This change means that home buyers will require 20% more income (25% more in Toronto; and 27%  more in Vancouver) to purchase the same property they could have purchased before the rules changed.  The Stress Test also examines whether the home buyer will spend more than 39 per cent of their income on carrying costs such as mortgage payments, taxes and heat; and assesses the total debt service, which includes all debts, does not exceed 44 per cent.

Low-ratio Mortgage Insurance Restrictions – The government will also define new rules for low-ratio mortgage insurance. Home buyers who pay more than 19.99 per cent down on their mortgage may choose to take additional insurance to limit risk (typically required by the lender). New restrictions will lower the risk faced by the government and include: the purchase price of home is less than $1 million; the amortization period is less than 25 years; the buyer credit score is 600; and the property will be owner occupied.

Primary Residence Capital Gains Exemption – There is a new reporting requirement for the Primary Residence Capital Gains Exemption.  Owners will now be required to report the sale of their primary residence to Canada Revenue Agency with their annual tax filing.

The proceeds from the sale of the primary residence will remain tax-free.  The new reporting requirement is aimed at foreign investors who buy and sell (flip) homes and claim the primary residence exemption for which they are not eligible.

Lender Risk Sharing – An upcoming public consultation on Lender Risk Sharing is planned by the Department of Finance Canada to explore how lenders can share some of the cost incurred by the federal government through the default of insured mortgages and align Canada with other international housing finance practices.

First-time home buyers in Ontario eligible for land transfer rebate

Effective January 1, 2017, first-time home buyers, who are permanent Ontario residents, will not pay land transfer tax on the first $368,000 of the purchase price of their home.  This represents a land transfer tax rebate of $4,000, doubling the previous $2,000 rebate.

The current land transfer tax for the purchase of residential property is 0.5 per cent tax on the first $55,000; 1 per cent from $55,000 to $250,000; 1.5 per cent on amounts from $250,000 to $400,000; and 2 per cent on any amount over $400,000.  The province is changing this schedule effective January 1, 2017 and will require buyers to pay 2.5 per cent on amounts over $2 million.

The province has also frozen the property tax rate on apartment buildings, taxed at double the rate of two unit properties, while it examines the impact of those tax rates on rental affordability.

Le Canada modifie les règles relatives au logement

Le gouvernement fédéral a pris en main la question brûlante du marché de l’habitation dans certaines régions du pays et a annoncé qu’il apporterait des modifications aux règles en matière d’habitation. Les modifications, dont les plus importantes ont affecté les propriétaires qui détiennent des hypothèques à rapport prêt-valeur élevé, sont entrées en vigueur le 17 octobre 2016.

Le test de la simulation d’une hausse de taux d’intérêt hypothécaire sera maintenant appliqué à tous les nouveaux prêts hypothécaires assurés contre le défaut de paiement par le gouvernement fédéral. L’assurance prête hypothécaire est fréquemment exigée lorsque les propriétaires qui détiennent des hypothèques à rapport prêt-valeur élevé ont une mise de fonds inférieure à 20 %. Avec les nouvelles dispositions, l’acquéreur d’une première maison doit démontrer qu’il est admissible à un prêt hypothécaire en utilisant un paiement hypothécaire basé sur un taux d’intérêt plus élevé que celui qu’il paie. Le taux est basé sur celui qui est affiché par la Banque du Canada qui tend à être 2 points plus élevé que celui affiché par les banques. Le but de ce changement est d’assurer les prêteurs que l’emprunteur puisse continuer à faire les paiements hypothécaires si le taux d’intérêt augmente. Ce changement signifie que les propriétaires devront avoir un revenu de 20 % plus élevé (de 25 % plus élevé à Toronto et de 27 % plus élevé à Vancouver) pour acheter la même propriété qu’ils auraient achetée avant la modification des règles. Le test de la simulation vérifie également si le propriétaire dépensera plus de 39 % de son revenu sur les coûts de possession, tels que les paiements hypothécaires, les taxes et le chauffage, et évalue le service de la dette total, ce qui comprend toutes les dettes, pous s’assurer qu’il ne dépasse pas 44 %.

Restrictions applicables à l’assurance pour les prêts hypothécaires au rapport prêt-valeur peu élevé – Le gouvernement définira de nouvelles règles concernant l’assurance pour les prêts hypothécaires au rapport prêt-valeur peu élevé. Les acheteurs de maisons dont la mise de fond est supérieure à 19,99 % peuvent opter pour une assurance supplémentaire pour limiter le risque (d’ordinaire requise par le prêteur). De nouvelles restrictions permettront de diminuer les risques auxquels le gouvernement fait face : le prix d’achat de la maison inférieur à un million de dollars, la période d’amortissement inférieure à 25 ans, la cote de crédit de l’acheteur établie à 600 et le fait que le propriétaire occupera la propriété.

Exemption pour gains en capital à la vente d’une résidence principale – Une nouvelle exigence de déclaration s’applique à l’exemption pour gains en capital à la vente d’une résidence principale. Les propriétaires sont désormais dans l’obligation de déclarer la vente de leur résidence principale à l’Agence du revenu du Canada dans leur déclaration de revenu annuelle. Les revenus de la vente de la résidence principale ne seront pas imposables. La nouvelle exigence de déclaration vise à empêcher les investisseurs étrangers qui achètent et vendent [house flipping (sic)] des maisons de se prévaloir de l’exemption pour résidence principale à laquelle ils ne sont pas admissibles.

Partage des risques avec le prêteur – Une consultation publique à venir, organisée par le ministère des Finances du Canada, sur le partage des risques avec le prêteur est prévue pour explorer comment les prêteurs peuvent partager une partie du coût engagé par le gouvernement fédéral grâce aux prêts hypothécaires assurés contre le défaut de paiement et harmoniser les pratiques financières du pays en matière d’hébergement avec celles d’autres pays.

Les acheteurs d’une première maison en Ontario sont admissibles à un rabais sur les droits de cession immobilière

À partir du 1er janvier 2017, les acheteurs d’une première maison, qui sont des résidents permanents de l’Ontario, n’auront pas à payer les droits de cession immobilière sur les premiers 368 000 $ versés pour l’achat de leur maison. Cela représente un rabais sur les droits de cession immobilière de 4 000 $, soit le double du rabais précédent de 2 000 $.

Les droits de cession immobilière pour l’achat d’une propriété residentielle sont de 0,5 % sur les premiers 55 000 $; 1 % sur les montants allant de 55 000 $ à 250 000 $; 1,5 % sur les montants allant de 250 000 $ à 400 000 $; et 2 % sur tout montant supérieur à 400 000 $. La province modifiera ce barême à partir du 1er janvier 2017 et exigera des acheteurs de payer 2,5 % sur des montants supérieurs à 2 millions de dollars.

Elle a également gelé le taux d’impôt foncier sur les immeubles d’habitation et imposé une taxe équivalente au double du taux d’imposition pour les propriétés à deux logements, tout en examinant l’impact de ces taux d’imposition sur l’abordabilité de ces logements.