In Ontario, accepting payment from a friend or family member for a living accommodation can unintentionally create a legal tenancy under the Residential Tenancies Act, 2006 (RTA), even where the arrangement is informal, verbal or made with good intentions.
THE REAL-LIFE SCENARIO: Judith, facing personal and financial hardship, moved into the self-contained basement unit of her friend Darlene’s home. The unit had its own kitchen and bathroom. Judith agreed to pay $500 per month, a rent amount below market rent. There was no written lease and no fixed end date. After six months, their relationship broke down. Darlene asked Judith to leave, but she refused. The Police refused to intervene, advising the matter fell under the jurisdiction of the Landlord and Tenant Board (LTB).
THE LEGAL ISSUE: The legal question here is whether accepting $500 per month for a self-contained basement unit created a tenancy under Ontario law, even though the arrangement was between friends and there was no written lease, and whether this relationship fell within the LTB’s jurisdiction.
The answer is yes.
WHAT THE RESIDENTIAL TENANCIES ACT SAYS: Under Section 2(1) of the Residential Tenancies Act, a tenant is defined as “a person who pays rent for the right to occupy a rental unit”. Rent includes any payment, regardless of the amount, and no written lease is required. Under section 5(i) of the Act, the RTA does not apply where a tenant shares a kitchen or bathroom with the homeowner. Because Judith had her own kitchen and bathroom, the tenancy fell within the LTB’s jurisdiction.
CASE LAW: Ontario courts and the LTB have consistently held that oral tenancy agreements are legally valid and that personal relationships do not override tenant protections. In TNT-81944-16 (Re), 2016 CanLII 44302 (ON LTB), the LTB confirmed that a tenancy agreement can be written, oral, or implied under the RTA. Even without a formal lease, the LTB will evaluate whether an enforceable tenancy exists based on the parties’ conduct, including but not limited to payment of rent and occupancy.
THE CONSEQUENCES FOR DARLENE: Darlene could not remove Judith without an eviction order from the LTB. She was required to continue accepting $500 per month and could only increase the rent annually in accordance with the Ontario Rent Increase Guideline, even though similar units rented for nearly $2000 per month.
THE ONLY LEGAL WAY TO END THE TENANCY: To regain possession, Darlene was required to follow a formal eviction process, such as serving an N12 Notice for personal use or reaching an N11 agreement. This process involves filing fees, a good faith intention to occupy the unit for own use, mandatory compensation (for the N12 process), wait times, and possible enforcement by the Sheriff.
KEY TAKEAWAYS
• There is no minimum rent required to create a tenancy under the RTA.
• Verbal agreements are legally binding and enforceable at the LTB as long as the terms are not contrary to
the RTA.
• Tenants do not have to leave unless ordered by the LTB.
• Helping a friend or family member can unintentionally create a legal tenancy.
• The RTA generally does not apply where the tenant shares a kitchen and or bathroom with the landlord.
• Before accepting payment for accommodation, confirm whether the RTA applies, understand the legal
relationship being created, and obtain legal advice
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En Ontario, le fait d’accepter un paiement de la part d’un ami ou d’un membre de la famille pour un logement peut créer involontairement une location légale en vertu de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (la Loi), même lorsque l’entente est informelle, verbale ou conclue avec de bonnes intentions.
LE SCÉNARIO RÉEL : Judith, confrontée à des difficultés personnelles et financières, a emménagé dans l’unité de soussol autonome de la maison de son amie Darlene. L’unité disposait de sa propre cuisine et de sa propre salle de bain. Judith a accepté de payer 500 $ par mois, un montant de loyer inférieur au prix du marché. Il n’y avait aucun bail écrit et aucune date de fin déterminée. Après six mois, leur relation s’est détériorée. Darlene a demandé à Judith de partir, mais celle-ci a refusé. La police a refusé d’intervenir, avisant que l’affaire relevait de la compétence de la Commission de la location immobilière (la CLI).
LA QUESTION JURIDIQUE : La question de droit ici est de savoir si le fait d’accepter 500 $ par mois pour un sous-sol autonome créait une location en vertu du droit de l’Ontario, même si l’entente était entre amies et qu’il n’y avait aucun bail écrit, et si cette relation relevait de la compétence de la CLI.
La réponse est oui.
CE QUE DIT LA LOI SUR LA LOCATION À USAGE D’HABITATION : En vertu de l’article 2(1) de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, un locataire est défini comme « une personne qui paie un loyer en contrepartie du droit d’occuper un logement locatif ». Le loyer comprend tout paiement, peu importe le montant, et aucun bail écrit n’est requis. En vertu de l’alinéa 5i) de la Loi, cette Loi ne s’applique pas lorsqu’un locataire partage une cuisine ou une salle de bain avec le propriétaire. Puisque Judith avait sa propre cuisine et sa propre salle de bain, la location relevait de la compétence de la CLI .
JURISPRUDENCE : Les tribunaux de l’Ontario et la CLI ont systématiquement soutenu que les conventions de location verbales sont juridiquement valides et que les relations personnelles ne l’emportent pas sur les protections des locataires. Dans l’affaire TNT-81944-16 (Re), 2016 CanLII 44302 (ON LTB), la CLI a confirmé qu’une convention de location peut être écrite, orale ou implicite en vertu de la Loi. Même sans bail formel, la CLI évaluera si une location exécutoire existe en se basant sur la conduite des parties, y compris, mais sans s’y limiter, le paiement du loyer et l’occupation.
LES CONSÉQUENCES POUR DARLENE : Darlene ne pouvait pas expulser Judith sans une ordonnance d’expulsion de la CLI. Elle était tenue de continuer à accepter 500 $ par mois et ne pouvait augmenter le loyer qu’annuellement conformément au taux légal d’augmentation des loyers de l’Ontario, même si des logements similaires se louaient pour près de 2 000 $ par mois.
LA SEULE FAÇON LÉGALE DE METTRE FIN À LA LOCATION : Pour reprendre possession, Darlene était tenue de suivre un processus d’expulsion formel, comme la signification d’un avis N12 pour usage personnel ou la conclusion d’un accord N11. Ce processus implique des frais de dépôt, une intention de bonne foi d’occuper le logement pour son propre usage, une indemnisation obligatoire (pour le processus N12), des délais d’attente et une exécution possible par le shérif.
PRINCIPALES LEÇONS À RETENIR :
• Aucun loyer minimum n’est requis pour créer une location en vertu de la Loi.
• Les accords verbaux sont juridiquement contraignants et exécutoires devant la CLI tant que les conditions ne sont pas
contraires à la Loi.
• Les locataires n’ont pas à partir à moins d’en recevoir l’ordre de la CLI.
• Aider un ami ou un membre de la famille peut involontairement créer une location légale.
• La Loi ne s’applique généralement pas lorsque le locataire partage une cuisine ou une salle de bain avec le locateur.
• Avant d’accepter un paiement pour l’hébergement, confirmez si la Loi s’applique, comprenez la relation juridique créée
et obtenez des conseils juridiques.