When preparing eviction notices to serve your tenant, the focus should be on ensuring that they are completed correctly to avoid fatal errors. Any allegations must be written in clear, plain language and include sufficient detail. The leading case regarding sufficient detail is Ball v. Metro Capital Property [2002] O.J. No. 5931 from Divisional Court which states: “In reviewing the sufficiency of the details in a Form N5, it is necessary to consider the context of the notice. There are several purposes for requiring the landlord to provide the reasons and details. The tenant needs to know the specific allegations against her in order:
(i) to be in a position to know the case that must be met;
(ii) to decide whether to dispute the allegations made against her before the Tribunal; or
(iii) to consider whether to stop the conduct or activity or correct the omission within seven days and thereby void the notice.”
“A notice by a landlord under section 64 of the Act, in addition to being a formal Notice to Terminate a Tenancy Early, also acts as ‘notice to the tenant to comply’. Accordingly, as the tenant has the option ‘to comply,’ particulars of the allegations are essential to make the notice meaningful.”
“Particulars should include, dates and times of the alleged offensive conduct together with a detailed description of the alleged conduct engaged in by the tenant.”
When preparing notices, you must keep in mind that dates, times, and detailed descriptions of events are required. While Ball v. Metro specifically references an N5 with a voidable period, the same principles apply to other notices such as the N6 and N7.
An example of a notice with a lack of particulars includes:
| May – September 2024 | Tenant was loud and caused disturbances |
| October – January 2024 | Tenant was smoking |
An example of a notice with sufficient particulars includes:
| May 31, 2024 at 2:30am | Tenant was throwing a party in the rental unit. This caused loud disturbances including playing music and having several guests screaming in the hallway and other common areas of the rental unit. |
| October 29, 2024 at 3:30pm | The tenant was visibly smoking in the rental unit at approximately 3:30pm on October 29, 2024. The tenant was asked to stop this behaviour as the lease clearly contains a no smoking clause within the rental unit and complex. |
| October 30, 2024 at 1:00pm | The tenant was spotted smoking in the rental unit again on October 30, 2024, at 1:00pm. |
Notices only allow for a limited amount of text or incidents. It is recommended to write on the notice, “See attached Schedule A”. A Schedule A is simply additional pages which can be prepared in a word document and follow the same format found on the notice. When a landlord serves a notice to the tenant and files an application, the onus will be on the landlord to prove on a balance of probabilities that the allegations occurred.
Remember, you are giving your tenant a legal notice, so it is important that you complete it correctly. At LSHC, we strongly advise landlords to have a legal practitioner review their forms if they are unsure whether they have been filled out properly.
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Lors de la rédaction d’un avis d’expulsion à remettre à un locataire, il est essentiel de le remplir correctement afin d’éviter des erreurs fatales. Toute allégation doit être rédigée dans un langage clair et simple, avec suffisamment de détails. L’affaire de référence en matière de précision des détails est Ball v. Metro Capital Property [2002] O.J. No. 5931, rendue par la Cour divisionnaire. La Cour y affirme ce qui suit : « Lorsqu’on examine si les détails fournis dans un formulaire N5 sont suffisants, il faut tenir compte du contexte de l’avis. Plusieurs raisons justifient l’obligation pour le propriétaire d’indiquer les motifs et les détails. Le locataire doit connaître les allégations précises qui lui sont reprochées afin :
i) d’être en mesure de comprendre la nature de la demande à laquelle il devra répondre;
ii) de décider s’il souhaite contester les allégations formulées contre elle devant le Tribunal;
iii) d’envisager de cesser la conduite ou l’activité reprochée, ou de corriger l’omission dans un délai de sept jours, ce qui rendrait l’avis caduc. »
« Un avis donné en vertu de l’article 64 de la Loi, en plus de constituer un avis formel de résiliation anticipée de la location, agit aussi comme “ avis de se conformer ”. Ainsi, puisque le locataire a la possibilité de se conformer, il est essentiel de préciser les allégations pour que l’avis ait un sens. »
« Les détails doivent inclure les dates et heures du comportement offensant présumé ainsi qu’une description détaillée du comportement présumé du locataire ».
Lors de la préparation des avis, il est impératif de se rappeler que les dates, heures et descriptions détaillées des événements doivent être incluses. Bien que l’arrêt Ball v. Metro Capital Property fasse spécifiquement référence à un formulaire N5 comportant une période annulable, les mêmes principes s’appliquent aux autres formulaires, notamment les N6 et N7.
Un exemple d’avis manquant de précisions serait le suivant :
| Mai à septembre 2024 | Le locataire faisait du bruit et causait des perturbations. |
| Octobre à janvier 2024 | Le locataire fumait. |
Exemple d’un avis comportant des détails suffisants :
| 31 mai 2024 à 2 h 30 | Le locataire organisait une fête dans le logement locatif. Cela a causé des nuisances sonores importantes, notamment de la musique forte et plusieurs invités criant dans le couloir et d’autres aires communes de l’immeuble. |
| 29 octobre 2024 à 15 h 30 | Le locataire a été vu en train de fumer dans le logement vers 15 h 30. Il lui a été demandé de cesser ce comportement, car le bail interdit clairement de fumer dans le logement et dans le complexe. |
| 30 octobre 2024 à 13 h | Le locataire a de nouveau été aperçu en train de fumer dans le logement à 13 h. |
Les avis ne permettent que d’inclure une quantité limitée de texte ou d’incidents. Il est donc recommandé d’écrire sur l’avis : « Voir l’annexe A ci-jointe ». Une annexe A consiste simplement en des pages supplémentaires, préparées dans un document Word, qui suivent le même format que celui de l’avis. Lorsque le propriétaire remet un avis au locataire et dépose une demande, il lui revient de prouver, selon la prépondérance des probabilités, que les faits allégués se sont bel et bien produits.
N’oubliez pas qu’il s’agit d’un avis juridique destiné à votre locataire. Il est donc essentiel de le remplir correctement. Au Landlord’s Self-Help Centre, nous conseillons fortement aux propriétaires de faire réviser leurs formulaires par un juriste s’ils ne sont pas certains de les avoir remplis correctement.