Section 20 of the Residential Tenancies Act, 2006 (RTA), requires landlords to keep the residential complex and rental units in a good state of repair, fit for habitation and compliant with all health and safety, and maintenance standards. Because this obligation is broad, disputes often arise regarding who is responsible for removing snow and ice, particularly in properties where tenants have sole use of certain areas. Recent caselaw has clarified how these responsibilities apply where tenants have exclusive use of certain parts of the property.
This article highlights an important Ontario Court of Appeal decision that explains the distinction.
“Exclusive-use areas” refer to spaces used solely by a single tenant and his or her household, such as driveways, walkways, porches, or steps belonging to a single-family home or townhouse.
“Common areas” refer to spaces used by multiple tenants.
In the case, Crete v. Ottawa Community Housing Corporation, 2024ONCA 459, the court makes it clear that a landlord is only responsible for the removal of snow and ice from common areas, not in exclusive-use areas.
In this case, a tenant’s son slipped and fell on icy steps in front of their leased townhouse. When the tenant sued the landlord, the Landlord pointed to the lease agreement, which clearly stated that the tenant was responsible for keeping the steps clear of snow and ice. The tenant argued that the lease provision conflicted with the landlord’s maintenance obligations under Section 20 in the RTA.
The motion Judge referred instead, to section 33 of the RTA which requires tenants to maintain the “ordinary cleanliness of the rental unit”. The Judge held that ordinary cleanliness is not confined to indoor housekeeping and reasonably extends to maintaining safe, tenant-controlled exterior areas. This means that tenants must keep exclusive-use areas clear of snow and ice.
The tenant appealed all the way up to the Ontario Court of Appeal, which ruled that the provisions of assigning snow and ice removal responsibilities to the tenant in exclusive-use areas are not inconsistent with s. 20 of the RTA.
There are still important considerations for landlords, especially those dealing with multiple tenants in a residential complex.
Landlords should ensure that lease agreements:
1) Clearly define exclusive-use areas versus common areas;
2) Explicitly assign the responsibility for snow and ice removal in exclusive-use areas; and
3) Provide unambiguous, plain-language maintenance clauses.
Having these terms clearly outlined and defined in the lease agreement will help prevent confusion, reduce disputes and provide guidance if tenants fail to maintain exclusive-use areas.
Landlords uncertain about maintenance obligations should consult a Legal Service Provider.
CanLII caselaw link: Crete v. Ottawa Community Housing Corporation, 2024ONCA 459
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L’article 20 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation impose aux locateurs de maintenir les complexes résidentiels et les logements locatifs en bon état, aptes à l’habitation et conformes à toutes les normes en matière de santé, de sécurité et d’entretien. Étant donné que cette obligation est large, des litiges surviennent souvent quant à savoir qui est responsable du déneigement et du déglaçage, en particulier dans les propriétés où les locataires ont l’usage exclusif de certaines zones. La jurisprudence récente a clarifié la manière dont ces responsabilités s’appliquent lorsque les locataires ont l’usage exclusif de certaines parties de la propriété.
Cet article met en lumière une décision importante de la Cour d’appel de l’Ontario qui explique cette distinction.
Les « zones à usage exclusif » désignent les espaces utilisés uniquement par un seul locataire et son ménage, tels que les allées, les passerelles, les vérandas ou les marches appartenant à une maison individuelle ou à une maison en rangée.
Les « zones communes » désignent les espaces utilisés par plusieurs locataires.
Dans l’affaire Crete c. Ottawa Community Housing Corporation, 2024ONCA 459, la cour précise clairement qu’un locateur n’est responsable que du déneigement et du déglaçage des zones communes, et non des zones à usage exclusif.
Dans ce cas, le fils d’un locataire a glissé et est tombé sur les marches verglacées devant la maison en rangée qu’ils louaient. Lorsque le locataire a poursuivi le locateur en justice, ce dernier a invoqué le contrat de location, qui stipulait clairement que le locataire était responsable de déneiger et de déglacer les marches. Le locataire a fait valoir que la clause du bail était en contradiction avec les obligations d’entretien du locateur en vertu de l’article 20 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.
Le juge saisi de la requête s’est plutôt référé à l’article 33 de la Loi, qui exige des locataires qu’ils maintiennent « la propreté normale du logement loué ». Le juge a statué que la propreté ordinaire ne se limite pas à l’entretien ménager intérieur et s’étend raisonnablement à l’entretien de zones extérieures sécuritaires relevant du contrôle des locataires.
Cela signifie que les locataires doivent déneiger et déglacer les zones à usage exclusif.
Le locataire a interjeté appel jusqu’à la Cour d’appel de l’Ontario, qui a statué que les dispositions attribuant au locataire la responsabilité du déneigement et du déglaçage dans les zones à usage exclusif ne sont pas incompatibles avec l’article 20 de la Loi.
Il existe encore des considérations importantes pour les locateurs, en particulier ceux qui ont affaire à plusieurs locataires dans un complexe résidentiel.
Les locateurs doivent s’assurer que les contrats de location :
1. définissent clairement les zones à usage exclusif par rapport aux zones communes;
2. attribuent explicitement la responsabilité du déneigement et du déglaçage dans les zones à usage exclusif;
3. fournissent des clauses d’entretien claires et sans ambiguïté, rédigées dans un langage simple.
Le fait de clairement définir ces termes dans le contrat de location permettra d’éviter toute confusion, de réduire les litiges et de fournir des conseils si les locataires ne parviennent pas à entretenir les zones à usage exclusif.
Les locateurs qui ont des doutes quant à leurs obligations en matière d’entretien devraient consulter un prestataire de services juridiques.
Lien vers la jurisprudence de CanLII : Crete v. Ottawa Community Housing Corporation, 2024ONCA 459
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