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What happens after you file an L1 Application? / Qu’advient-il après le dépôt d’une requête L1?

The L1 – Application to evict a tenant for non-payment of rent and to collect the rent the tenant owes is a lengthy process, so ensuring that each step is done correctly and your are following the proper timelines is extremely important or you may have to begin the process all over again. After filing the L1 Application, a Notice of Hearing (NOH) is normally issued by email to the landlord and the tenant shortly after the L1 application is filed; if no email is specified in the L1 application, it will be sent by standard mail. We recommend checking your junk mail folder, as sometimes the NOH will sent there. The NOH includes the following information: the date and time of the hearing, the type of application, the purpose of the application, instructions on how to join the virtual hearing, how to send in evidence, the zoom link for the hearing, and an attachment of the L1/L9 – Information Update Form.

Please note that under Section 83(6), when considering an eviction for arrears of rent, the board must take into account whether the landlord has attempted to negotiate an agreement with the tenant:
Without restricting the generality of subsections (1) and (2), if a hearing is held in respect of an application under section 69 for an order evicting a tenant based on arrears of rent arising in whole or in part during the period beginning on March 17, 2020 and ending on the prescribed date, in determining whether to exercise its powers under subsection (1) the Board shall consider whether the landlord has attempted to negotiate an agreement with the tenant including terms of payment for the tenant’s arrears.

Preparing for Your Hearing

The L1/L9 – Information Update Form is to be completed and submitted to the Landlord and Tenant Board (LTB) by uploading to the Tribunals Ontario Portal or by email and served to the tenant 5 days prior to your hearing date. This form allows the landlord to update any new rent owed and/or payments made by the tenant after having filed the L1 Application.

This example shows that since filing the L1 Application, August and September rent became due and was not paid.

Any additional evidence is required to be submitted to the LTB and served to the tenant 7 days prior to your hearing date. If any of the evidence is uploaded or served to the tenant late, it may not be considered. Evidence should be in an organized package, with everything dated, labelled, and in their own specific tabs. The L1 Application evidence should only include relevant evidence in accordance with this application, which includes:

  • A payment plan (if negotiated)
  • E-transfer email notifications
  • Copies of rent receipts
  • A ledger (if available)

Evidence will only be considered if brought forward by the landlord with the exception of the L1/L9 information update sheet, landlords should not assume that the adjudicator has reviewed their evidence.

Mediation

On the day of the hearing, mediation may be offered but is not required. Both parties must be agreeable to mediation, if not, the hearing will continue as scheduled.

What is Mediation: The process of engaging a neutral third-party mediator to meet with the landlord and tenant in a private breakout room to assist the parties in coming up with an agreement during a confidential discussion. Both parties must agree to take part in mediation. For an L1 Hearing, this would be an agreement to a payment plan.

Section 78: This section states that a landlord may file an application with the LTB without notice to the tenant if the tenant breaches a term or condition of a mediated settlement or order, the landlord can file an application (L4) with the LTB without notice to the tenant. The landlord will receive an ex-parte order for eviction. For an L1 Hearing, this would mean the tenant fails to comply with the agreed payment plan.

What Happens at the Hearing

At the hearing, both parties will have the opportunity to argue their case and it will be up to the adjudicator to determine the outcome and prepare an order accordingly.

Pursuant to section 83(1) of the RTA the eviction can be delayed or denied if the adjudicator feels it is just.

83 (1) Upon an application for an order evicting a tenant, the Board may, despite any other provision of this Act or the tenancy agreement,
(a)  refuse to grant the application unless satisfied, having regard to all the circumstances, that it would be unfair to refuse; or
(b)  order that the enforcement of the eviction order be postponed for a period of time.

Under Section 82(1) the tenant is allowed to raise any issues subject to their own application at a hearing for non-payment of rent:

82 (1) At a hearing of an application by a landlord under section 69 for an order terminating a tenancy and evicting a tenant based on a notice of termination under section 59, the Board shall permit the tenant to raise any issue that could be the subject of an application made by the tenant under this Act if the tenant,
(a)  complies with the requirements set out in subsection (2); or
(b)  provides an explanation satisfactory to the Board explaining why the tenant could not comply with the requirements set out in subsection (2). 2020, c. 16, Sched. 4, s. 16.

In the circumstance where a tenant has issues to raise at the hearing, the following should be provided to the landlord at least 7 days before the hearing under Section 82(2)

82(2) The requirements referred to in subsection (1) are the following:

  1. The tenant shall give advance notice to the landlord of the tenant’s intent to raise the issue at the hearing.
  2. The notice shall be given within the time set out in the Rules.
  3. The notice shall be given in writing and shall comply with the Rules. 2020

Order

An order can take up to 60 days to be sent out and will contain the adjudicator’s decision and reasons for that decision.

Standard Order: A routine order of eviction, which provides the tenant with 11 days to vacate the unit or pay the full amount of the arrears owed. Otherwise the landlord can file with the sheriff for eviction enforcement on the 12th day.

Please note that, the 11-day timeline will start of the day the order is issued, not the date of the hearing.

For additional resources on how to complete and file a L1 Application, please see the links below:

Contributed by Diana Lumaj.
Diana is a paralegal student participating in LSHC’s Paralegal Student Co-op Program.

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La requête L1 – Requête en expulsion d’un locataire pour non-paiement du loyer et en paiement de l’arriéré de loyer – est un processus long. Il est donc essentiel de suivre correctement chaque étape et de respecter les délais prévus, sous peine de devoir recommencer le processus. Après le dépôt de la requête, on envoie généralement un avis d’audience par courriel au locateur et au locataire; si aucun courriel ne figure dans la requête, l’avis sera transmis par courrier postal. Nous recommandons de vérifier votre dossier de courrier indésirable, car l’avis peut parfois s’y retrouver. Sur l’avis d’audience figurent la date et l’heure de l’audience, le type et l’objet de la requête, les instructions pour rejoindre l’audience virtuelle, la procédure pour soumettre des preuves, le lien Zoom de l’audience ainsi qu’une pièce jointe contenant le formulaire L1/L9 – Mise à jour des données.

Veuillez noter qu’en vertu du paragraphe 83(6), lors de l’examen d’une demande d’expulsion pour arriérés de loyer, la Commission de la location immobilière doit tenir compte du fait que le locateur a tenté ou non de négocier un accord avec le locataire:
Sans préjudice de la portée générale des paragraphes (1) et (2), si une audience est tenue à l’égard d’une requête présentée en vertu de l’article 69 en vue d’obtenir une ordonnance d’expulsion du locataire qui est fondée sur un arriéré de loyer survenu en totalité ou en partie au cours de la période qui commence le 17 mars 2020 et se termine à la date prescrite, lorsqu’elle décide d’exercer ou non les pouvoirs que lui confère le paragraphe (1), la Commission examine la question de savoir si le locateur a tenté de négocier un accord avec le locataire comprenant des conditions de paiement des arriérés de ce dernier.

Préparation de votre audience

Il faut remplir le formulaire L1/L9 – Mise à jour des données et le soumettre à la Commission en le téléversant sur le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario ou par courriel, et il faut le signifier au locataire au moins 5 jours avant la date de votre audience. Ce formulaire permet au locateur de mettre à jour tout loyer impayé ou tout paiement effectué par le locataire après le dépôt de la requête L1.

Cet exemple montre que, depuis le dépôt de la requête L1, les loyers d’août et de septembre sont devenus exigibles et n’ont pas été payés.

Vous devez soumettre à la Commission toute preuve supplémentaire et la signifier au locataire 7 jours avant la date de votre audience. Si l’une des preuves est téléversée ou signifiée au locataire en retard, elle risque de ne pas être prise en compte. Les preuves doivent être présentées dans un dossier organisé, datées, étiquetées et classées dans des onglets précis. Les preuves accompagnant une requête L1 doivent uniquement inclure les éléments pertinents suivants :

  • Un plan de paiement (s’il a été négocié)
  • Des avis de virement électronique par courriel
  • Des copies des quittances de loyer
  • Un grand livre (si disponible)

Les preuves ne seront prises en considération que si elles sont présentées par le locateur. À l’exception du formulaire L1/L9, il ne doit pas supposer que l’arbitre a examiné les preuves.

Médiation

Le jour de l’audience, une médiation peut être proposée, mais elle n’est pas obligatoire. Les deux parties doivent accepter la médiation; à défaut, l’audience se poursuivra comme prévu.

Qu’est-ce que la médiation? Il s’agit d’un processus qui consiste à retenir les services d’un médiateur neutre qui rencontrera le locateur et le locataire dans une salle de discussion privée pour les aider à conclure une entente pendant une discussion confidentielle. Les deux parties doivent accepter la médiation. Pour une audience L1, il s’agirait d’un accord sur un plan de paiement.

Article 78 : Cet article stipule qu’un locateur peut déposer une requête auprès de la Commission sans en aviser le locataire si ce dernier enfreint une clause ou condition d’un règlement ou d’une ordonnance issus d’une médiation. Le locateur peut alors déposer une requête (L4) auprès de la Commission sans avis au locataire, ce qui entraîne une ordonnance d’expulsion ex parte. Dans le cadre d’une audience L1, cela signifie que le locataire ne respecte pas le plan de paiement convenu.

Déroulement de l’audience

Lors de l’audience, les deux parties auront l’occasion de plaider leur cause, et il appartiendra à l’arbitre de déterminer l’issue et de préparer une ordonnance en conséquence.

Conformément au paragraphe 83(1) de la Loi sur la location à usage d’habitation, l’arbitre peut retarder ou refuser l’expulsion s’il estime que cette décision est juste.

83 (1) À la suite d’une requête demandant une ordonnance d’expulsion du locataire, la Commission peut, malgré toute autre disposition de la présente loi ou la convention de location :
a)  soit rejeter la requête, sauf si elle est convaincue, eu égard à toutes les circonstances, que le rejet constituerait une injustice;
b)  soit ordonner le sursis d’exécution de l’ordonnance d’expulsion pour une certaine période. 

En vertu de l’article 82(1), le locataire est autorisé à soulever toute question faisant l’objet de sa propre demande lors d’une audience pour non-paiement de loyer:

82 (1) À l’audience sur la requête présentée par le locateur en vertu de l’article 69 en vue d’obtenir une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion du locataire et fondée sur un avis de résiliation donné en vertu de l’article 59, la Commission autorise le locataire à soulever toute question qui pourrait faire l’objet d’une requête présentée par lui en vertu de la présente loi si ce dernier, selon le cas :
a)  se conforme aux exigences énoncées au paragraphe (2);
b)  fournit une explication, que la Commission juge satisfaisante, de la raison pour laquelle il n’a pas pu se conformer aux exigences énoncées au paragraphe (2).

Dans le cas où un locataire souhaite soulever des points lors de l’audience, il doit les communiquer au locateur au moins 7 jours avant l’audience, conformément au paragraphe 82(2)
(2) Les exigences visées au paragraphe (1) sont les suivantes :
1.  Le locataire donne un préavis au locateur de son intention de soulever la question à l’audience.
2.  L’avis est donné dans le délai imparti par les règles.
3.  L’avis est donné par écrit et est conforme aux règles.

Ordonnance

Une ordonnance peut mettre jusqu’à 60 jours avant d’être rendue et contiendra la décision de l’arbitre ainsi que les motifs de cette décision.

Ordonnance standard : Une ordonnance d’expulsion de routine accorde au locataire 11 jours pour quitter le logement ou payer la totalité des arriérés dus. Le locateur peut déposer une demande d’exécution de l’expulsion auprès du shérif à compter du 12e jour.

Veuillez noter que le délai de 11 jours commence à compter de la date du prononcé de l’ordonnance, et non de la date de l’audience.

Pour obtenir des ressources supplémentaires sur la manière de remplir et de déposer une requête L1, veuillez consulter les liens ci-dessous (en Anglais):

Rédigé par Diana Lumaj.
Diana est une étudiante en techniques juridiques (parajuriste) qui participe au programme coopératif du LSHC.