New rental units must meet specific requirements to be exempt from the rules relating to rent. This post provides information on the rent increase exemptions created by Bill 57, the Restoring Trust, Transparency and Accountability Act, 2018. This Act amended the Residential Tenancies Act, 2006, (RTA), to allow for the elimination of the annual rent guideline amount for certain rental units.

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Exemptions from rules relating to rent

Section 6.1 of the RTA provides details of the amendment for the rent control exemption that refers to two types of rental units:

  1. A building, mobile home park or land leased community; no part of which was occupied for residential purposes on or before November 15, 2018; and
  2. Rental units located in detached, semi-detached and row houses which meet and are subject to specific requirements.

Specific requirements – The exemption for new rental units located in detached houses, semi-detached houses or row houses, not occupied for residential purposes on or before November 15, 2018, are subject to the following:

  • The property cannot contain more than two (2) rental units;
  • The unit must have its own kitchen, washroom and one or more exterior/interior entrance;
  • Each entrance has a door that can be secured from the inside of the unit;
  • At least one door must be capable of being locked from the outside;
  • The residential rental unit came into existence on or after November 15, 2018; AND
  • One or both of the following apply:
    • The building is owner occupied
    • The unit was created in a previously unfinished space.

All of these conditions must be met in order for an exemption from the annual rent guideline increase to exist.

Notice of Rent Increase for Partially Exempt Units

The N2: Notice of Rent Increase (Unit Partially Exempt) is used for rental units that are exempt from the annual guideline increase amount. This means the landlord can set their own amount for the unit. However, proper 90 day notice must still be provided to tenant using this Landlord and Tenant Board form.  

Section 6.1 of the Residential Tenancies Act, 2006 explains the exemptions relating to rent. The N2 notice would be used in these situations. Make sure to read the notice before giving it to the tenant as it contains important information for both parties to be aware of.

How to properly serve notice

When serving a notice of rent increase, make sure to deliver the notice to the tenant according to the Landlord and Tenant Board Rules. Improper service will result in you having to start the process all over again.

The most common methods of service are:

  • delivery in person to the tenant,
  • sliding it underneath the unit door, or
  • putting it in the mailbox (as long as you do not require a key to access the mailbox).

Never post this notice on the unit door, or send it by text message, as this is improper service and will make the notice invalid.

As of December 15, 2018, landlords and tenants can agree to service by email using the LTB’s Consent to Service by Email form. If consent for email service of this notice is given to the landlord in writing by the tenant, this form does not have to be used. However, it is suggested that you document the agreement with your tenant using this form in order to obtain all the required information.

It is important to note that consent can be revoked at any time, by the landlord or tenant, as long as it is done in writing.

Key considerations:

  • Before you try to increase the rent above the guideline, confirm that your unit qualifies for the exemption.
  • Make sure the increase amount on the N2 you are serving to your tenant is reasonable.
  • When starting a new tenancy for a rental unit that is exempt for the rental guideline increase, add a clause to the tenancy agreement to notify the tenant that the unit is not subject to the guideline increase.

Add French translation here (edit intro line and get translation for key considerations)

Exemptions d’augmentation des loyers

[Ce numéro des conseils utiles ] portera sur les exemptions d’augmentation de loyer créées par le projet de loi 57, la Loi de 2018 visant à rétablir la confiance, la transparence et la responsabilité. Cette loi modifie la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, afin de permettre l’élimination du taux légal annuel d’augmentation des loyers pour certaines unités locatives.
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Exemptions des règles relatives aux loyers

L’article 6.1 de la Loi sur la location à usage d’habitation fournit les détails de l’amendement pour l’exemption de contrôle des loyers qui se réfère à deux types d’unités locatives :

  1. Un immeuble, un parc de maisons mobiles ou une zone résidentielle à baux fonciers; dont aucune partie n’était occupée à des fins résidentielles au plus tard le 15 novembre 2018;
  2. Les unités locatives situées dans des maisons individuelles, jumelées et en rangée qui répondent et sont soumises à des exigences particulières.

Exigences particulières – L’exonération des logements locatifs neufs situés dans des maisons individuelles, des maisons jumelées ou des maisons en rangée, non occupées à des fins d’habitation au plus tard le 15 novembre 2018, est soumise aux conditions suivantes :

  • la propriété ne peut contenir plus de deux (2) unités de location;
  • l’habitation doit avoir sa propre cuisine, ses propres toilettes et une ou plusieurs entrées extérieures et intérieures;
  • chaque entrée dispose d’une porte qui peut être sécurisée depuis l’intérieur de l’unité;
  • au moins une porte doit pouvoir être verrouillée de l’extérieur;
  • le logement locatif est devenu une telle habitation après le 15 novembre 2018;
  • l’une ou les deux conditions suivantes s’appliquent :
    • l’immeuble est occupé par son propriétaire;
    • l’habitation a été créée dans un espace précédemment inachevé.

Toutes ces conditions doivent être remplies pour qu’il y ait une exemption au taux légal annuel d’augmentation des loyers.

Avis d’augmentation de loyer pour les unités partiellement exemptées

Le N2 : Avis d’augmentation de loyer – Logement exclu de certaines dispositions de la loi est utilisé pour les unités de location qui sont exemptées du taux légal annuel d’augmentation des loyers. Cela signifie que le propriétaire peut fixer son propre montant pour l’unité. Cependant, un avis de 90 jours doit être fourni au locataire en utilisant ce formulaire de la Commission de la location immobilière. 

L’article 6.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation explique les exemptions relatives au loyer. L’avis N2 serait utilisé dans ces situations. Veillez à lire l’avis avant de le remettre au locataire, car il contient des renseignements importants dont les deux parties doivent prendre connaissance.

Comment signifier correctement un avis

Lorsque vous signifiez un avis d’augmentation de loyer, assurez-vous de remettre l’avis au locataire conformément aux règles de la Commission de la location immobilière. Une signification défaillante vous obligera à recommencer le processus depuis le début.

Les méthodes de signification les plus courantes sont les suivantes :

  • remise en main propre au locataire;
  • glisser l’avis sous la porte de l’unité;
  • le mettre dans la boîte aux lettres (pour autant que vous n’ayez pas besoin d’une clé pour accéder à la boîte aux lettres).

N’affichez jamais cet avis sur la porte de l’unité ou ne l’envoyez jamais par message texte, car cela constitue une signification défaillante et rendrait l’avis invalide.

Depuis le 15 décembre 2018, les propriétaires et les locataires peuvent convenir de la signification par courriel en utilisant le formulaire de consentement à la signification par courriel de la Commission de la location immobilière. Si le locataire donne par écrit au propriétaire son consentement à la signification par courriel de cet avis, il n’est pas nécessaire d’utiliser ce formulaire. Cependant, il est suggéré de documenter l’accord avec votre locataire en utilisant ce formulaire afin d’obtenir tous les renseignements requis.

Il est important de noter que le consentement peut être révoqué à tout moment, par le propriétaire ou le locataire, pour autant que cela soit fait par écrit.

Considérations clés :

  • Avant d’essayer d’augmenter le loyer au-dessus du taux légal annuel d’augmentation des loyers, confirmez que votre logement est admissible à l’exemption.
  • Assurez-vous que le montant de l’augmentation sur le N2 que vous signifiez à votre locataire est raisonnable.
  • Lors de l’établissement d’un nouveau bail pour une unité locative qui est exemptée du taux légal annuel d’augmentation des loyers, ajoutez une clause pour informer le locataire que l’unité n’y est pas soumise.