Q: I obtained an Order from the Landlord and Tenant Board to evict my tenant based on nonpayment of rent and disturbances. I have filed with the Sheriff’s office and they have scheduled a date to conduct the eviction. How do I prepare for the actual eviction and what happens if the tenant still refuses to leave?

The Sheriff’s office will provide you with instructions prior to attending at the property, specifically to have a locksmith to change the locks in the presence of the Sheriff. If there is a problem to remove the tenant, in some cases the police may be called to the property just to keep the peace. Once the eviction has taken place, the tenant will have 72 hours to remove their belongings. You cannot deny them access, it is an offence to deny a tenant access to their belongings after they have been evicted.

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Q : J’ai obtenu de la Commission de la location immobilière une ordonnance me permettant d’expulser mon locataire en raison de non-paiement du loyer et de perturbations. J’ai déposé une plainte au bureau du shérif, qui a convenu d’une date pour procéder à l’expulsion. Comment puis-je me préparer à l’expulsion et que se passe-t-il si le locataire refuse toujours de partir?

Avant de vous présenter à la propriété, le bureau du shérif vous donnera des instructions et prévoira la présence d’un serrurier pour effectuer le changement des serrures en présence du shérif. Si l’expulsion du locataire pose problème, il arrive que la police soit appelée sur les lieux pour maintenir la paix publique. Après l’expulsion, le locataire disposera de 72 heures pour récupérer ses biens. Vous ne pouvez pas lui refuser l’accès, car c’est une infraction de refuser à un locataire l’accès à ses biens après son expulsion.

Q: After a long process at the LTB I finally obtained an Order for the tenant to vacate the property. I filed with the Sheriff to carry out the eviction. However, the tenant seems to have moved out; he has been seen moving out belongings but he still has not returned the keys to me and apparently he’s still coming to the unit. Based on the history of this tenant I doubt that he will return the keys. Can I just change the locks now rather than wait for the Sheriff and incur more costs?

If you’re not certain that the tenant has completely moved out of the unit and the keys have not been returned to you, it is not advisable to change the locks without the Sheriff being present. The tenant could still claim that he was still in possession of the rental unit and would only leave with the Sheriff present.

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Q: Après une longue procédure à la Commission, j’ai enfin obtenu qu’elle ordonne à mon locataire de déménager. J’ai donc demandé à l’huissier de l’expulser. Cependant, il semble que le locataire ait déménagé. On l’a vu déménager ses biens, mais il ne m’a pas rendu les clés et il viendrait encore dans son logement. Connaissant ce locataire, je ne crois pas qu’il me les rendra jamais. Puis-je changer immédiatement les serrures plutôt que d’attendre que l’huissier agisse et d’engager ainsi des dépenses supplémentaires?

Si vous n’êtes pas sûr si ce locataire a quitté les lieux pour de bon et qu’il ne vous a pas rendu vos clés, nous vous recommandons de changer les serrures uniquement en présence de l’huissier. Par contre, le locataire pourrait prétendre qu’il est toujours légalement le locataire de ce logement qu’il ne quittera que si l’huissier l’en expulse.

Q: Can you explain what is an “ex parte order” and when is it issued by the Landlord and Tenant Board?

An ex parte order is an order that is made without holding a hearing or notifying the other party. The LTB can issue an ex parte order in the following circumstances: if a landlord has filed an application to end the tenancy because the tenant agreed to move out on a specific date (L3 Application) or a landlord has filed an application where the tenant did not comply with certain terms (L4 Application). An adjudicator must still review the application and can decide to send the application to a hearing before making a decision.

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Q: Pouvez-vous expliquer ce qu’est une « ordonnance ex parte » et quand est-elle émise par la Commission de la location immobilière?

Une ordonnance ex parte est une ordonnance qui est rendue sans tenir d’audience ni aviser l’autre partie. La CLI peut émettre une ordonnance ex parte dans les circonstances suivantes : si un propriétaire a déposé une demande pour mettre fin à la location parce que le locataire a accepté de déménager à une date précise (demande L3) ou si un propriétaire a déposé une demande lorsque le locataire ne s’est pas conformé à certaines conditions (demande L4). Un arbitre de grief doit quand même examiner la demande et peut décider de l’envoyer à une audience avant de prendre une décision

Q: I obtained an Order from the Landlord and Tenant Board to evict my tenant who is not paying rent. For personal reasons, I have not followed up with evicting the tenant, I am wondering how long do I have to file with the Sheriff and enforce the writ of possession?

Under Section 81 of the Residential Tenancies Act, an Order issued by the Landlord and Tenant Board evicting a tenant expires within 6 months of the date the order was issued, therefore, it must be filed with the appropriate Court Enforcement Office before that time. Once an eviction order expires, there is no authority to renew it. In which case you would have to start the process all over again.

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Q: J’ai obtenu une ordonnance de la Commission de la location immobilière pour expulser mon locataire qui ne paie pas de loyer. Pour des raisons personnelles, je n’ai pas procédé à l’expulsion du locataire, je me demande combien de temps il me faut pour déposer une demande auprès du shérif et faire respecter l’ordonnance de prise de possession?

En vertu de l’article 81 de la Loi sur la location à usage d’habitation, une ordonnance rendue par la Commission de la location immobilière expulsant un locataire expire dans les six mois suivant la date de la délivrance de l’ordonnance et doit donc être déposée auprès du bureau d’exécution judiciaire approprié avant cette date. Une fois qu’une ordonnance d’expulsion expire, il n’est pas possible de la renouveler. Dans ce cas, vous devrez recommencer le processus.