Q: I served my tenant with a notice of termination based on extensive repairs. I obtained a building permit and I gave notice to my tenants to move out using the N13 notice. The tenants have informed me that they wish to come back. However, due to financial issues, I had to put everything on hold and realized that I’m not going to be able to carry out the renovations. How do I deal with this?
The first thing to do is to contact your tenant as soon as possible and explain the situation. However, they could still file an application (Form T5) with the Landlord and Tenant Board claiming the N13 notice was given in bad faith. If the Board finds that the landlord gave notice in bad faith, the landlord could be ordered to pay the tenant a rent abatement, moving expenses and compensation for the increased rent if the tenant has to pay higher rent at another unit for a period of one year. The landlord may also be ordered to pay a fine to the LTB.
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Q: J’ai signifié à mon locataire un avis de résiliation en raison de travaux de réparation majeurs. J’ai obtenu un permis de construire et j’ai remis à mes locataires un avis N13 et leur ai demandé de déménager. Les locataires m’ont fait part de leur désir de revenir. Toutefois, des soucis financiers m’ont forcé à tout mettre sur pause et m’ont fait réaliser que je ne pourrai pas finir les rénovations. Que dois-je faire?
La première chose à faire est de communiquer le plus rapidement possible avec votre locataire et lui expliquer la situation. Toutefois, il pourrait déposer une demande (formulaire T5) auprès de la Commission de la location immobilière indiquant que l’avis N13 a été donné de mauvaise foi. Si la Commission conclut que le locateur a donné l’avis de mauvaise foi, le locateur pourrait être condamné à payer au locataire une réduction de loyer, des frais de déménagement, une indemnité pour loyer plus élevé si le locataire doit payer un loyer plus élevé dans une autre unité pour une période d’un an. Le locateur peut aussi devoir payer une amende à la Commission.
Q: I have a triplex which has been occupied by tenants for quite sometime. The building is very old and I have decided to demolish the property. What are my obligations to the tenants?
The notice of termination for this particular reason is the Form N13. If a tenant is given a notice because the rental unit is being demolished and is located in a residential complex that contains fewer than five residential units, the landlord must give the tenant an amount equal to one months’ rent or offer the tenant another rental unit that is acceptable to the tenant. No compensation is required if the landlord has been ordered to demolish the residential complex.
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Q : J’ai un triplex que je loue depuis un certain temps. Le bâtiment est très ancien et j’ai décidé de le démolir. Quelles sont mes obligations envers les locataires?
L’avis de résiliation pour cette raison particulière est le formulaire N13. Dans le cas où un locataire reçoit un avis d’expulsion en raison de la démolition de son logement qui se trouve dans un complexe résidentiel qui comporte moins de cinq logements, le locateur doit lui verser un montant égal à un mois de loyer ou lui offrir un autre logement que le locataire juge acceptable. Si le locateur reçoit l’ordre de démolir le complexe résidentiel, il n’est pas tenu de payer une indemnité.
Q: I rent out a four-plex, the tenants each have a designated parking space. It has come to my attention that one of my tenants is renting out his parking space to another person who does not live on the premises. The other tenants are complaining because this person comes on to the property with his friends who are often very disruptive to the other tenants who live there. What can I do in this situation?
The first thing to do is to speak with your tenant and bring this to his attention, if things don’t improve then you may have to serve your tenant a notice, a Form N5 in this case. This notice has to provide specific details including dates and times of each incident. You would also have to speak with other tenants and ask if they would be willing to go to a hearing as witnesses at the Landlord and Tenant Board if necessary.
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Q : Je loue un immeuble de quatre logements, dont les locataires disposent chacun d’une place de stationnement. J’ai appris qu’un de mes locataires louait sa place de stationnement à une autre personne qui n’habite pas sur place. Les autres locataires se plaignent parce que cette personne accède à la propriété avec ses amis, ce qui perturbe souvent les autres locataires. Que puis-je faire dans cette situation?
La première chose à faire consiste à parler à votre locataire et à attirer son attention sur ce problème. Si les choses ne s’améliorent pas, vous devrez peut-être lui signifier un avis, en l’occurrence un formulaire N5. Cet avis doit fournir des détails précis, y compris les dates et heures de chaque incident. Vous devrez également vous entretenir avec les autres locataires et leur demander s’ils accepteraient de témoigner devant la Commission de la location immobilière, s’il y a lieu.
Q: I served one of my tenants with a Form N4: Notice to End Your Tenancy Early for Non-Payment of Rent. Due to certain circumstances, I have not taken any other steps and I’m wondering if I can still proceed with filing with the Landlord and Tenant Board even though it’s been a few months since I gave my tenant the N4?
The Notice of Non-Payment of Rent Form N4 is the only eviction notice that does not expire. Therefore, the landlord can file with the Landlord and Tenant Board anytime after the fourteen days’ notice period set out in the notice has elapsed.
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Q: J’ai signifié à l’un de mes locataires l’avis N4 : Avis de résiliation de la location pour nonpaiement du loyer. Les circonstances ont fait que je n’ai pas pris de mesures supplémentaires. Je me demande si je peux poursuivre la procédure et déposer ma demande auprès de la Commission même si plusieurs mois ont passé depuis la remise de l’avis N4 à mon locataire.
L’Avis de résiliation pour non-paiement du loyer N4 est le seul avis d’éviction qui n’expire pas. Par conséquent, le locateur peut déposer une demande auprès de la Commission de la location immobilière en tout temps, après que la période prévue par l’avis de 14 jours se soit écoulée.
Q: One of my tenants was arrested for possession of firearms at the rental property. Can I change the locks? What do I do with his belongings?
In this situation, you would still have to go through the process of eviction to obtain an Order from the Landlord and Tenant Board. You would have to issue a notice of early termination (Form N6) because the tenant has committed an illegal act on the premises. If the tenant doesn’t move out on his own, you will then have to file an L2 application with the Landlord and Tenant Board to evict the tenant.
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Q: Un locataire a été arrêté pour possession d’armes à feu à l’immeuble locatif. Puis-je changer les serrures? Que dois-je faire avec ses biens?
Dans une telle situation, vous devez suivre le processus d’expulsion et obtenir une ordonnance de la Commission de la location immobilière. Vous devez donner un avis de résiliation anticipée (formulaire N6), puisque le locataire a commis un acte illégal dans l’immeuble. Si le locataire ne déménage pas de lui-même, vous devrez déposer une demande L2 auprès de la Commission pour expulser le locataire.
Q: I am an elderly person living in my home for many years, and I rent the basement to a couple who have been living there for a few years; they are very good tenants. However, I am in poor health and I now require someone to assist me on a full time basis. Is it possible to ask the tenants in the basement to move out in order for me to have a caregiver move in and live there on a full time basis?
The law does permit a landlord to give a notice of termination (Form N12) to a tenant if the landlord in good faith requires the unit for residential occupation by a person who provides or will provide care services to the landlord or the landlord’s spouse, child, parent or the spouse’s child or parent. In this case, the termination date on the notice must be at least 60 days after the notice was given and must be the last day of the rental period or if there is a fixed term tenancy, on the last day of the term.
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Q : Je suis une personne âgée qui réside dans ma maison depuis de nombreuses années et je loue le sous-sol à un couple qui y habite depuis quelques années. Ce sont de très bons locataires. Cependant, j’ai des problèmes de santé et j’ai besoin de quelqu’un pour m’aider à plein temps. Est-il possible de demander aux locataires du sous-sol de déménager pour qu’un soignant puisse s’y installer et y vivre à plein temps?
Dans le cas où le locateur a un besoin légitime de reprendre possession du logement pour y loger une personne chargée de prodiguer des soins au locateur, à son conjoint, à son enfant, à sa mère, à son père, ou au conjoint de son père ou de sa mère, la loi l’autorise à donner un avis de résiliation (formulaire N12) au locataire. Dans cette situation, il est nécessaire que la date de résiliation de l’avis soit d’au moins 60 jours après la réception de l’avis et qu’elle corresponde au dernier jour de la période de location ou, si la location est d’une durée déterminée, au dernier jour de cette période.
Q: I have been renting a house to a tenant for several years but I have decided to sell the property. I haven’t made any improvements in the house for quite sometime, so I plan to do some minor upgrades before putting the house on the market. Which notice can I serve my tenant to move out so that I can do the upgrades?
There is actually no notice of termination that can be served based on what you have described. You can try to speak to your tenant and explain what you plan to do, but there is no notice that you can serve your tenant for this particular reason.
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Q : Après avoir loué une maison pendant quelques années, j’ai maintenant décidé de la vendre. Je n’ai pas apporté d’améliorations à la maison depuis un certain temps, et j’ai donc l’intention d’en apporter quelques-unes avant de la mettre sur le marché. Quel préavis dois-je donner à mon locataire pour qu’il déménage afin que je puisse effectuer les travaux de rénovation?
Il n’y a en fait aucun avis de résiliation qui puisse être fait sur la base de ce que vous avez décrit. Vous pouvez essayer de parler à votre locataire et de lui expliquer ce que vous avez l’intention de faire, mais il n’existe pas d’avis que vous puissiez signifier à votre locataire pour cette raison particulière
Q: I served my tenant with the Form N12 as I will be moving in to the property. I understand that I have to pay the tenant compensation of one month’s rent. The tenant is telling me that he will not move out according to my notice. Can I then refuse to pay the compensation?
No, you cannot refuse to pay the compensation, and in fact you must make sure to provide it to the tenant by the termination date whether the tenant moves out or not. Failure to provide the compensation would result in the Landlord and Tenant Board dismissing the case and you would need to re-start the process from the beginning.
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Q: J’ai signifié à mon locataire un formulaire N12 parce que je vais emménager dans son logement. Je comprends que je dois lui rembourser un mois de loyer. Cependant, il m’a déclaré ne pas vouloir déménager malgré l’avis que je lui avais signifié. Dans ce cas-là, puis-je refuser de lui rembourser ce montant?
Non. Vous ne pouvez pas refuser. En fait, vous devez le lui remettre d’ici la date de résiliation, qu’il déménage ou non. En cas de refus de votre part, la Commission rejettera votre demande et vous devrez lancer le processus à nouveau.
Q: I gave notice to my tenant to move out for my daughter to move into the property. The tenant has not moved out so I filed an application to the Landlord and Tenant Board and a hearing has been scheduled. Does my daughter have to also attend the hearing even though she signed a Declaration?
Yes, your daughter should still attend the hearing as the Adjudicator may have more questions to ask in order to determine if the application was filed in good faith.
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Q: J’ai demandé à mon locataire de déménager pour que ma fille emménage dans la propriété. Comme le locataire n’a pas déménagé, j’ai déposé une demande auprès de la Commission de la location immobilière et une audience a été fixée. Ma fille doit-elle également assister à l’audience même si elle a signé une déclaration?
Oui, votre fille devrait quand même assister à l’audience, car l’arbitre pourrait avoir d’autres questions à poser pour déterminer si la demande a été déposée de bonne foi.